싱글맘 부동산 경매로 홀로서기

W.butterfly 2020. 11. 13. 11:14

이 책은 책의 저자인 이선미님이 실제로 경매를 어떻게 했고 어떤 경험을 했는지 풀어쓴 책이다.
실제 사례 위주라 읽기 쉽고 경매가 어떤 것인지에 대한 감을 잡을 수 있다.
아래는 책에서 발췌한 꿀팁부분.
(아래를 보면 어려워보일 수 있는데 실제 책은 일화로 풀어쓴 사례가 대부분이라 나같은 경매초보자라면 재미있게 읽으실 수 있을 것이다)

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등기부등본은 크게 [표제부] [갑구] [을구]로 구성이 되어있다

- 표제부에는 건물의 소재지, 지번, 지목, 면적 등이 기록되어있다.
- 갑구에는 소유권에 관한 내용으로 과거에는 누가 소유를 했는지 (압류, 가압류, 가등기, 가처분 등이 기재가 된다), 누구에게 언제 매매했는지도 기재된다.
- 을구에는 돈을 누구에게 언제 얼마나 빌렸는지가 나와있다. 주로 은행의 이름이 많고 개인에게 돈을 빌린 경우에는 그 사람의 이름이 근저당권자로 기재되어 있다.
채권최고액은 대출을 해줄때 (즉, 근저당을 설정할 때) 은행에서 설정하는 금액. 보통은 실 대출금의 120~130%를 채권최고액으로 설정한다.
이를 통해 얼마가 대출금인지를 계산할 수 있다.
개인이 근저당권자이면 사채가 많은데 채권최고액을 200% 이상 설정한다.

- 말소기준권리:
인수와 소멸을 구분 짓는 권리
말소기준권리가 될 수 있는 경우
1. (근)저당
2. (가)압류
3. 담보가등기 - 드물다.
4. 경매기입등기

- 대항력: 임차주택이 매매나 경매등의 이유로 임대인이 변경될지라도 임대차 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권리.
대항력이 있는 임차인이 법원에서 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 임차인은 낙찰자가 나머지 금액을 변제할 때까지 해당부동산을 비워주지 않아도 된다. (배당요구신청을 안해도)
대항력을 구비한 임차인이 확정일자를 구비하게 되면 우선변제 권리를 취득하게 된다.

대항력의 요건: 저당권, 근저당권, 가압류, 가등기 등 최선순위권리가 될 수 있는 권리보다 앞서 임대차 계약을 하고, 주택의 인도를 받고, 해당부동산에 주민등록 전입을 해야한다. 전입한 다음날 오전 0시부터 대항력이 생긴다.

- 우선변제권
(1)대항력을 갖추고 (2) 임대차계약서에 확정일자를 받고 (3)배당요구 종기일 이내에 배당요구신청을 하고 (4) 배당요구종기일까지 전입 빛 점유(존속요건)을 하고 있어야 한다.

- 최우선변제권
(1) 경매기입등기 이전에 대항력을 갖추고 (2) 보증금의 액수가 소액보증금에 해당 (3)배당요구종기일 이내에 배당요구 신청하고 (4) 배당요구종기일까지 대항요건을 유지하고 있어야 한다.

<싱글맘 부동산 경매로 홀로서기 책을 정리하고 있으며 지금 정리하고 있는 본인은 무슨 소리인지 잘 파악을 하지 못하고 있음. 차차 공부해봐야할 듯>

- 임장 준비물
(1) 경매정보기 복사본 (요즘에는 유료사이트에 다 있어서 스마트폰이면 된다)
(2) 스마트폰 : 촬영, 녹음
(3) 감정평가서- 내부구조나 주변환경에 대한 평가. 현장에서 나의 의견과 비교할 수 있음
등기부등본- 물건의 역사 가늠
매각명세서
(4) 임장활동 현장조사서 (이건 책에 나와있음: 95 페이지)

- 학교가 가까운지, 마트나 문화공간언 어디있는지, 교통환경, 웰빙/ 조망권 , 선호되는 평형과 주차장도 살펴보기 (내가 이 곳에 산다면이라고 상상하고)
세대수가 많은 곳이 좋다. 혐오시설을 찾아라.

- 미리 온라인으로 시세를 조사하고 부동산은 4~5곳 정도 방문한다. 가까운 곳 3곳, 한 두 블록 떨어진 곳 2곳 정도. 좀 더 보수적인 매도가를 정확한 시세라고 판단하기.
- 관심있는 지역이고 입찰하고자 하는 물건이면 임장은 1차 신건일때부터 움직여라.

- 인테리어 할 때 : 동네, 수준, 연령대, 수리비용을 설정하고 컨셉을 정한 후 인테리어를 하자
(1) 방수 부분 살피기: 천정누수 / 바닥 - 방수시멘트를 3회 덧발라야함
(2) 화장실
(3) 싱크대, 신발장, 수납공간
(4) 도배장판
(5) 문: 페인트나 리폼(개당 5만원)
- 전등 등은 도배하는 분들께 부탁드리면 추가비용으로 설치. 전기는 철물점 사장님.
수리를 마친 후에는 방향제와 예쁜 실내화 2컬레 정도 사다가 문 앞에 놓아두기.

시공순서
1. 철거- 화장실, 싱크대 공사 시 우선 철거. www.1dang79.com